毛里求斯房地产：投资与居留
毛里求斯拥有独特的房地产市场，兼具卓越的生活品质、诱人的租金回报以及居留优势。得益于由经济发展局（Economic Development Board, EDB）和《非公民（财产限制）法》（Non-Citizens (Property Restriction) Act）监管的政府房地产计划，外国投资者可以购置住宅房产，同时为本人及家人获得居留许可。
在外籍人士流入、旅游业发展和基础设施现代化的推动下，毛里求斯房地产市场保持持续增长。凭借0% 资本利得税和0% 遗产税，在毛里求斯进行房地产投资兼具资产配置价值与税务优化效果。为进一步加强资产保障，部分投资者选择通过信托进行资产保护或设立毛里求斯基金会。
面向外国人的房地产计划
PDS —— 房地产开发计划
PDS 是政府针对外国房地产投资推出的旗舰计划。该计划于 2015 年推出，取代了旧有的 IRS 和 RES 计划，提供统一且现代化的框架，受《投资促进（房地产开发计划）条例》（Investment Promotion (Property Development Scheme) Regulations）监管：
- 房产类型 —— 独栋别墅、公寓、顶层公寓、复式住宅以及位于高品质住宅综合体内的联排别墅
- 质量标准 —— 开发商必须获得 EDB 的批准，并遵守严格的建筑、环境和景观规划标准
- 居留门槛 —— 购买价值不低于 37.5 万美元的房产，自动使买家及其家人获得居留许可资格
- 无转售限制 —— 您可以随时转售房产，包括转售给其他外国人，且没有最低持有期限制
- 允许出租 —— 可将房产用于长期或季节性出租
- 社会贡献 —— PDS 开发商必须向周边社区的社会基金（Social Fund）缴纳一定贡献
PDS 的核心优势：购买价值 37.5 万美元以上的 PDS 房产，不仅可获得与房产挂钩的居留权，还构成直接申请20 年永久居留许可（Permanent Residence Permit）的途径，从而提供不依赖于房产持有状态的最高居留保障。
Smart City 智慧城市计划
Smart City（智慧城市）计划允许购买位于综合城市区内的房产，这些区域集住宅、商业、办公和休闲空间于一体。这些项目旨在打造智能、可持续的新兴城市。相同的居留许可条件适用（37.5 万美元以上）。主要的智慧城市项目包括 Moka Smart City（ENL 集团）、Mon Trésor Smart City（Omnicane 集团）以及 Cap Tamarin Smart City。
旧有架构（IRS/RES）
旧有IRS（Integrated Resort Scheme，于 2002 年推出）和 RES（Real Estate Scheme，于 2007 年推出）计划下的房产，在转售时仍具备居留许可资格。这些高端项目包括知名的综合体，如Anahita（东海岸）、Le Domaine de Bel Ombre（南部）、Villas Valriche（西南部）以及 Azuri Ocean & Golf Village（东北部）。
最受青睐的房地产区域
| 区域 | 特点 | 参考价格（美元） | 买家类型 |
|---|---|---|---|
| 大湾区（Grand Baie）/ 北部 | 旅游、海滩、夜生活、商店、餐厅 | 37.5 万 - 300 万 | 情侣、活跃退休人士、租赁投资者 |
| 塔马兰（Tamarin）/ 西部 | 冲浪、日落、悠闲氛围、自然风光 | 40 万 - 250 万 | 家庭、运动爱好者、长期外派人士 |
| 黑河（Rivière Noire / Black River） | 自然、山地、高尔夫、高端 PDS 项目 | 50 万 - 500 万以上 | 高端投资者、富裕家庭 |
| 贝隆布尔（Bel Ombre）/ 南部 | 奢华、宁静、历史庄园、高端 IRS 项目 | 60 万 - 1000 万以上 | 超高净值人士、尊贵型买家 |
| 莫卡（Moka）/ 中央高原 | 智慧城市、临近办公区和学校、气候凉爽 | 37.5 万 - 150 万 | 职业人士、有子女的家庭 |
| 东部（Anahita、Flacq） | 碧绿泻湖、高尔夫、高端 IRS 综合体 | 50 万 - 800 万以上 | 高端投资者、高尔夫爱好者 |
购房流程
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寻找与筛选
明确您的标准（预算、地段、房产类型、目的：自住、第二居所或租赁投资）。参观 PDS 项目及可选房产。对比分析各项目和开发商的报价。选定房产并进行价格谈判。
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预订与尽职调查
签署预订合同并支付 10-20% 的定金（deposit）。对房产进行法律核查：产权证书、地役权、建筑许可、开发商的 EDB 批准资质。如有需要，办理银行融资。
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签署买卖契约并付款
在毛里求斯公证人面前签署买卖契约。支付购房余款。缴纳注册税（5%）和公证费（1-2%）。在 Registrar General（房产抵押登记处）办理产权登记。
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居留许可
凭买卖契约（37.5 万美元以上）向 EDB 申请居留许可。提交身份文件并接受尽职调查。买家及其受抚养人在 2-4 周内可获得许可。
房地产费用与税务
毛里求斯的房地产税制是全球最具优势的税制之一，不征收资本利得税和遗产税：
| 项目 | 税率/金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 注册税（购房） | 购房价的 5% | 由买家在登记时支付 |
| 公证费 | 购房价的 1-2% | 公证人起草契约的费用 |
| 中介费 | 3-5% | 通常由卖方承担 |
| 年度不动产税 | 金额较低（数百美元） | 因所在市镇及房产价值而异 |
| 租金收入所得税 | 净收入的 15% | 扣除费用（维护、保险、管理）后计算 |
| 转售资本利得税 | 0% | 毛里求斯不征收资本利得税 |
| 遗产税 | 0% | 房产传承完全免税 |
| 住宅购买增值税 | 0% | 住宅购置不征收增值税 |
与法国的对比：以 50 万美元购入、5 年后以 70 万美元转售的房产，在毛里求斯不产生任何资本利得税（0%）。而在法国，同样 20 万美元的增值部分将被征收 19% 的房地产资本利得税，加上 17.2% 的社会分摊金，相当于约 7.2 万欧元的税款（尚未计入持有年限的抵扣）。
租赁房地产：一项有利可图的投资
毛里求斯的租赁投资在极具优势的税务环境下提供诱人的回报。三种主要模式为：
长期出租
年毛收益率为3-5%。来自外派人士和职业人士的需求稳定。年度租约，管理简便。热门区域：大湾区、塔马兰、莫卡。
季节性/旅游出租
旺季（10 月至次年 4 月）毛收益率为5-8%。管理更为积极但收入更高。旅游需求旺盛（每年 140 万游客）。
租赁池（开发商管理）
由开发商保证3-4%的回报率。委托租赁管理，无需操心运营事务。对非居民投资者而言是理想选择。
转售时不征收资本利得税，使得这项投资在长期内格外具有吸引力。PDS/IRS 房产以美元计价的历史升值幅度约为每年3% 至 7%，在税务环境远比欧洲市场优越的情况下，提供具有竞争力的总回报（租金收益 + 资本增值）。
本地银行融资
毛里求斯的银行（MCB、SBM、AfrAsia、HSBC、Absa）向非居民和外国居民提供房地产贷款。融资额最高可达房产价值的70%，期限为 15 至 25 年。利率根据贷款币种（毛里求斯卢比、美元、欧元）在5% 至 8%之间浮动。借款利息可从应税租金收入中扣除。
购房的法律层面
外国人在毛里求斯购买房地产受《非公民（财产限制）法》（Non-Citizens (Property Restriction) Act）及 PDS/Smart City 相关法规监管。主要法律要点：
- 产权证书 —— 毛里求斯的土地登记制度承袭自法国法律传统，以在 Registrar General（房产抵押登记处）的登记为基础。产权由国家担保
- 强制公证 —— 一切房地产交易必须由毛里求斯公证人办理，公证人负责核查产权、地役权及是否存在其他负担
- 无国籍限制 —— 任何国籍的外国人均可在 PDS、Smart City 及 IRS/RES 计划中购买房产
- 继承 —— 若无遗嘱，将适用承袭自法国法律的毛里求斯法律（《民法典》），并遵循特留份继承规则。建议在毛里求斯订立遗嘱
- 共有产权 —— 共有产权的购买受《地籍测量法》（Cadastral Survey Act）及各项目特定的共有规章管辖
请注意：外国人不得在获批准的计划（PDS、Smart City、IRS/RES）之外购买房地产，某些特殊情况除外（例如通过获得首相办公室授权的毛里求斯公司进行购置）。在做出承诺前，请务必核实该房产是否属于获批准的项目。
我们的房地产协助服务
- 房源搜寻 —— 根据您的标准（预算、地段、目标）个性化筛选 PDS 和 Smart City 项目
- 尽职调查 —— 对房产及开发商进行法律和财务核查，分析其 EDB 批准资质
- 谈判 —— 争取最优购房条件，就价格和付款方式进行谈判
- 融资 —— 联系当地银行并协助办理房地产贷款申请
- 买卖契约 —— 与公证人及相关部门协调，完成签约与登记
- 居留许可 —— 通过购房向 EDB 申请居留许可
- 租赁管理 —— 出租及管理您的房产，优化租金回报